工作交流与经济观察周记（1）

本周可记录一下五件事。

先说第一件。

受广东省餐饮协会之邀，6月21日，与协会会长及其秘书长、会员企业老板、投资人、知名策划师、场景设计师、商文旅专家顾问、地产开发商朋友等，聚集在番禺新城的万博中心核心地段，又一次察看有5万平米多层楼面的某大型商业综合体裙楼项目，并召开一下午的诸葛亮式研讨会，探讨在该物业做主题餐饮城的可行性。

众所周知，万博中心现已成为番禺区的CBD，其内高端高层甲级写字楼林立，超大型购物中心连片，商业综合体及地铁7号线连通的地下超级商城无边，通勤人员每日超2万人；周边有全国都知名的华南板块中高级住宅及公寓社区楼盘集聚，半径为10公里范围内的城镇常住人口已近20万，万博中心以外、长隆-汉溪-番禺大道北商圈以内，各类商业物业在建或已营业规模已超200万平方米；还有响当当的全国首批、广东首两家国家级5A景区之一的广州长隆旅游度假区，及其一年约2000万人次的全国各地中高端游客、酒店度假人士及商务客群。

本人在万博商圈毗连的南国奥园大盘综合开发及社区多业态商业运营、招商地产的汉溪及金山谷项目研究策划、广州长隆景区主题乐园集群经营一线及集团总部战略管理层工作，累计已超20年，万博-长隆-汉溪-南站商业文旅休闲游憩带的形成与成长，历历在目。去年我作为省商务厅委托行业协会组织的评审组专家之一，又一次与此地结缘。万博商圈评为广东省第三批的示范特色商业街（商圈），毫无悬念，高分入选。

但就是这么一个强大且后劲足、消费潜力无限的超大商圈，我们一起开会碰撞的七、八条老枪老炮，也要伤透脑筋，火力全开，争论得脸红耳赤，没有定论。

为何这般呢？

我们几乎一致的意见是，商圈内同质化竞争日趋激烈，引入的业态、店铺、品牌、品类、产品，都挤在几条狭窄的经营赛道上过度竞争；大型裙楼的商业空间规模、结构设计、客流动线设置硬伤和死角位不少，物业的均好性弱、实用率低，二次改造难度大；物业投资方／业主对物业估值过高，租金要价过高，暂时缺少租赁双方扶持共赢的灵活和长期的租值安排。

出路在哪儿？

这是一个复杂多元的投融资安排和商业模式设计，容我另文探讨，这里仅讲自己的三点方向性认识：

①创造新功能

• 万博商圈不应只是番禺新城中心，而是广州南拓的第二CBD，广州打造国际消费中心城市的休闲旅游美食娱乐新亮点，具亚洲特色的新岭南美食欢乐主题集聚区，区别于老城区以现代商务和广府文化为背景的老广州美食消费功能。

  
  

• 创造了新功能，才能拓展新客源，为该商圈源源不断注入新活力、高位势、强动能。

  
  

• 万博商圈需要再定位，需要片区定位迭代焕新。

  
  

②扩大新朋圈

• 朋友圈的扩大纳新，一是将远在天边的朋友邀请过来，有朋自远方来，不亦乐乎？二是把近在眼前的邻居刮目相看，结为好友新欢，不再鸡犬相闻、熟视无睹，赶紧把旅居在华南板块的城区人、新广人及他们的朋友，夜宵在里仁洞、汉溪村、新光快线的食客，游玩吃喝住在长隆景区的全国游客，栖寄在大学城里的热血青年，匆匆于广州南站的高铁乘客，南番顺一家人的佛山新玩家等，诚挚而有数为地邀请过来吧，哈哈。

  
  

• 商圈及周边15分钟地铁、半小时车程以内，各界新朋友，均可跨界成为老朋友，年轻的朋友来相会，色食性也，天下唯有美食不可辜负！

  
  

• 建立、扩大朋友圈的基础是，圈子有共同的喜好与价值观，圈内人惺惺相惜，趣味相投。主题商城的最大魅力，就是主题鲜明，调性一致，多元包并，和而不同。为此，该商城要形成领先理念，创新复合功能，汇聚多元业态，设计潮流场景，烹制网红出品，吃出活色生香，吸引跨界客群，营造循环消费。这里吸引远近客人、扩大朋友圈的理由、卖点就是，亚洲多元素，广州新地标，南番顺新美食，万博太多惊艳，旅游度假休闲消费新体验。

  
  

③盈利新模式

• 按传统的物业出租、承租合同方式，仅靠店铺售货、餐饮、展销、娱乐等单一独自业态经营，为租金或分成埋单的盈利模式，躲不过为主业交租打工的辛苦命，走不出减租加租谈判、讨价还价反复的两难困境。

  
  

• 场域资产思维，复合业态场景，供应链经营模式，朋友圈跨界思维，市场生态资源整合，餐饮娱乐社交新物种引入，网红话语传播造势，打造经营场地的“三文治”、“巨无霸汉堡包”、“千层稣饼”盈利模式，才有从出品经营→店铺经营→场景经营→场域经营→品牌经营的广阔出路，才会跳出零和思维的巢臼，创造出双赢共享的新局面。

  
  

以上三点，聚焦在“三新”（3N），可作为新的系统思维导图，一种新的商业分析框架模型。

餐饮业种业态如此，其它经营业态、消费场景、场域资产亦然。